各县（市、区）人民政府，城乡一体化示范区、临港开发区、黄泛区管委会，各市直有关单位：

住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为进一步规范全市住宅物业服务管理活动，维护业主（物业使用人）、物业服务企业的合法权益，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《周口市人民政府关于规范社区物业管理的实施意见》（周政〔2019〕7号）等政策法规，结合周口实际，特制定本实施意见。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以提升居民生活质量、促进社会和谐、保障物业保值增值为核心，构建法制化、规范化、市场化、专业化、智慧化的物业服务体系。将住宅物业管理与基层高效能治理工作深度融合，推动基层党建引领下的“红色物业”高质量发展。到2027年，物业服务覆盖面持续扩大，社会满意度明显提高，新建住宅小区专业化物业服务实现全覆盖，老旧住宅小区、安置小区专业化物业服务覆盖率达80%以上；“红色物业”住宅小区占比达80%以上；80%以上的住宅小区成立业主大会，选举出规范的业主委员会或物业管理委员会，并充分发挥监督协调作用，自我管理能力明显增强。

二、明确职责分工

按照“条块结合、属地管理”的工作方针，明确各相关单位住宅物业管理职责如下：

1.市住房和城乡建设局作为本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的指导工作，具体负责组织落实关于物业管理的法律法规及有关规定，研究制定物业管理相关配套政策措施；配合有关部门研究制定物业服务收费标准。

2.县（市、区）政府（管委会）按照“属地管理”原则，加强对辖区内住宅物业管理工作的组织领导和协调，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立健全县、乡、村三级物业管理工作体系，完善物业矛盾纠纷调处机制。

3.市公安局负责查处住宅小区内违反治安管理规定的行为；指导督促基层派出所对住宅小区的治安防控和案件查处；制止物业服务企业违规阻拦群众合法用水、用电和使用共用设施设备的行为；负责指导住宅小区人防、物防、技防建设和开展安全防范工作；负责指导社区警务室建设；负责查处物业服务项目交接过程中的违法犯罪行为；配合相关部门开展执法进小区活动。

4.市发展改革委负责制定我市保障性住房物业管理费标准，报请市政府批准后执行，指导市物业服务行业协会对未纳入政府定价范畴的前期物业公共物业服务、车位服务、车位租赁、装修垃圾清运等收费内容定期进行成本核算，形成收费参考价供社会公众参考应用。

5.市市场监督管理局负责对住宅小区在用电梯的质量安全进行监管，督促物业服务企业及维保单位落实电梯安全的主体责任，，及时处理关于电梯安全的投诉举报；对物业服务企业不按合同约定收费、不按政府指导价收费、捆绑消费等违规行为进行查处。

6.市城市管理局负责协调指导、督查考核各县（市、区）城管部门执法进小区活动，对擅自占用物业服务区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，以及私搭乱建等违反物业管理规定和城市管理法规的行为进行查处。

7.市消防救援支队负责加强消防法律、法规、规章和技术规范、技术标准宣贯，依法查处物业服务企业消防违法行为，督促物业企业整改火灾隐患；承担住宅小区火灾扑救工作，调查火灾原因，统计火灾损失；指导属地办事处监督检查辖区内村（居）民委员会、物业服务企业等履行消防安全职责。

8.市自然资源和规划局负责按照要求规划配置物业管理用房和停车设施；负责住宅小区内违法建筑的认定的认定；协调解决涉及规划的历史遗留问题。

9.市司法局负责指导物业行业主管部门或行业协会建立物业纠纷人民调解委员会，并指导调解委员会健全物业纠纷调解制度，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。

三、物业行业管理主要任务

（一）推动物业管理融入基层社会治理

1.强化党建引领社区物业管理。充分发挥社区党组织基层治理的轴心作用，加强对业主委员会和物业服务企业的领导，对社区物业管理重大事项作出决策。通过推行交叉任职实现社区党组织对业主委员会、物业服务企业工作的领导。具备条件的物业服务企业通过成立基层党组织接受社区党组织领导，配合开展工作。进一步健全完善党建领导下的共商共建、共治共享的基层治理工作机制，推进社会治理现代化，促进基层党建与基层治理深度融合。

2.落实街道（乡镇）属地管理责任。街道（乡镇）应当依法组织和指导辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集物业管理联席会议，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，支持物业服务企业依法开展工作，协调相关部门解决物业管理工作中出现的问题，规范物业管理活动。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业服务项目有序交接。委托物业服务企业承担社区公共服务事项的，应当采取购买服务的方式支付相关费用。

3.推进城市管理服务向社区下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，相关部门和单位要压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、不履行生活垃圾分类投放义务、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电，以及占用堵塞封闭疏散通道、安全出口和消防车通道的违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，推动专业运营单位落实对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

（二）充分发挥业主委员会作用

1.加强对业主委员会指导监督。加快推进住宅小区成立业主大会选举业主委员会，街道（乡镇）加强对业主组织人选的推荐和审核把关，规范业主代表推选和业主委员会选举，把好业主委员会成员人选的政治关、作风关、品行关、廉洁关。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表和业主委员会成员，实现业主代表和业主委员会成员中党员双过半。社区党组织要对业主委员会开展工作进行监督，定期组织对本辖区业主委员会履行物业监管职责进行检查考核。对拒不执行社区党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的业主委员会成员，可以通过业主委员会督促其主动辞职；拒不辞职的，通过法定程序予以罢免。

2.规范发挥业主委员会作用。业主委员会应当在社区物业管理中履行相应职责，召集业主大会会议，定期报告有关决定执行情况、提出物业管理建议，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳，监督管理规约的实施等事项。

（三）规范物业管理行为

1.推进物业服务信息公开。物业服务企业应当在小区内显著位置持续公示项目服务内容、服务标准、收费内容、收费标准、小区公共收益收支明细、物业服务联系方式、举报投诉电话等，进一步增加物业服务透明度，对拒不公示的物业企业，由各县（市、区）物业管理行政主管部门依法查处。

2.规范物业服务企业收费。物业服务企业必须严格按照物业服务合同约定收费，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。对物业企业超出合同约定收费及克扣保证金、押金的行为，由各县（市、区）市场监管部门依法依规进行行政处罚，对有政府指导价但超出政府指导价的违规收费行为，由各县（市、区）发改部门依法依规进行行政处罚。

3.严查物业企业侵占公共收益。物业服务企业如需利用小区公共资源筹措经费开展不在服务合同内的服务内容，必须在属地办事处的监督指导下依法征求业主意见，在征得业主意见后物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。对擅自处置公共设施取得公共收益并擅自处置公共收益的，由各县（市、区）物业管理行政主管部门依法依规查处。

4.严守住宅小区安全底线。物业服务企业应当依照物业服务合同对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供防火巡查、消防火灾隐患等消防安全防范服务。对物业服务企业不能按照有关规定落实小区消防安全管理责任的，由各县（市、区）消防救援部门依法依规进行行政处罚并抄送物业主管部门和属地办事处，计入年度信用等级评价档案。

5.建立物业企业信用制度。加强物业领域诚信建设，建立物业服务企业信用档案，将合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等纳入信用档案。各县（市、区）组织属地街道（乡镇）结合自身实际采取物业服务月评价、季度评价等形式定期对辖区物业企业进行服务考评，根据考评结果对物业实行分类管理，对物业服务质量评分低的企业，鼓励业主在街道（乡镇）监督指导下通过合规途径更换物业服务企业。市住房和城乡建设局应每年组织开展至少一次以服务质量为基础的物业服务企业信用等级评价。物业服务企业信用等级评价结果用于以下方面：

（1）为业主选聘物业服务企业提供参考；

（2）作为物业服务招标、政府采购物业服务的评标参考依据；

（3）作为各类评奖评优的参考依据；

（4）作为出具企业诚信证明的参考依据；

（5）作为行政管理部门对物业服务企业实施行政监管的参考依据；

（6）作为物业服务行业专家选聘的参考依据；

（7）作为守信联合激励、失信联合惩戒依据。

（四）规范物业服务经费收取

业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费，如果业主逾期不支付物业费，物业服务企业应先进行催告，如果在合理期限内业主仍未支付，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁，人民法院应依法受理物业服务合同纠纷案件，对符合规定的滞纳金诉求予以支持，物业服务企业不得通过停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催交物业费，针对物业服务企业违规催缴物业费的行为，公安部门应按照治安有关条例及时制止，各县（市、区）物业管理行政主管部门应将物业服务企业违规催缴物业费的行为列入年度信用等级评价档案。

（五）搭建物业矛盾纠纷化解组织网络

搭建“业委会（物管会）配合、社区居委会受理调解、街道办事处兜底、县市两级矛盾纠纷调解委员会保障”的五级物业矛盾纠纷管理体制。各社区、街道分别设立物业服务中心、物业管理办公室，负责受理并化解群众日常物业矛盾纠纷，规划业主大会、业主组织、物业企业日常管理。

由司法、住建部门牵头建立市、县两级物业矛盾纠纷人民调解委员会，委员会选取人民法院、司法局、住建局专业人士组成，并聘任不少于3名专职调解员开展日常工作，委员会下设办公室，办公室设在住建部门。矛盾纠纷调解委员会由同级住宅物业管理工作专班管理，负责对辖区物业纠纷人民调解工作的组织领导和整体协调，对辖区物业服务纠纷化解情况进行调研，对经属地政府提交的无法化解的重大疑难案件研究论证并指导化解。

六、工作要求

（一）加强组织领导。设立周口市住宅物业管理工作专班（见附件），专班下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局。办公室负责落实专班安排的日常工作，组织召开有关工作会议，指导各县（市、区）开展物业管理法律法规的宣传，对各县（市、区）物业管理工作开展情况进行督促、检查。工作专班定期召开会议，安排部署工作，综合协调全市物业管理工作，系统研究解决重点难点问题。

（二）全面统筹推进。各有关单位要强化沟通协调，在政策、信息、监管等方面统筹推进。发挥政府组织协调作用，充分调动职能部门、街道（乡镇）、社区党组织、居民、业主委员会、物业服务企业、社会组织等积极性，参与住宅小区物业管理，形成加强和改进住宅物业管理工作上下联动、条块结合、左右协同、前后衔接的合力。