周建〔2020〕2号

 

各县（市、区）住房城乡建设主管部门、金融工作局、人民银行支行、银行保险监督管理委员会监管分局监管组，项城市自然资源规划局：

现将《周口市商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请已实行预售资金监管的单位参照执行；尚未实行商品房预售资金监管的单位按照细则要求，抓紧制定商品房预售资金监管办法（细则），并结合工作实际，在2020年上半年内实施。

 

 

 

 

 

 

周口市住房和城乡建设局             周口市金融工作局

 

 

 

中国人民银行周口市中心支行

 

 

 

中国银行保险监督管理委员会周口监管分局

 

 

 

2020年1月14日

 

周口市商品房预售资金监管实施细则

 

（试行）

 

为贯彻落实《周口市商品房预售资金监管办法》（周政办〔2018〕62号）（以下简称《办法》），维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，确保商品房项目正常建设并按时交付，结合我市实际情况，制定本实施细则。

一、成立周口市商品房预售资金监管办公室

（一）成立由周口市住房和城乡建设局、周口市金融工作局、中国人民银行周口市中心支行、中国银行保险监督管理委员会周口监管分局等单位相关人员组成的周口市商品房预售资金监管办公室（以下简称监管办公室），办公室主任由周口市住房和城乡建设局分管房地产开发管理工作的领导担任。

（二）商品房预售资金监管办公室的主要职责是按照《办法》规定，具体负责市中心城区商品房预售资金的收存、使用、信息报送等日常监督管理工作。办公地点设在周口市住房和城乡建设局。

二、确定重点监管资金

（三）监管办公室参照本市建设项目综合造价以及该项目的交付使用条件等，确定用于保证整个项目建设竣工所需资金的总额作为重点监管资金（属精装修的，包括精装修成本费用）。为防止不可预见事件发生，重点监管资金总额为建设资金加上不可预见费（建设资金总额的20%）。

建设项目竣工备案后至完成初始登记前，监管账户内的资金额度不得低于建设资金的3%。

三、选择商品房预售资金监管银行、设立监管账户

（四）房地产开发企业（以下简称开发企业）在办理《商品房预售许可证》前，应依据《办法》要求选择商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行），设立商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），并与监管银行签订统一格式的《商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》）。《监管协议》格式文本由周口市住房和城乡建设局拟定。 

（五）开发企业开发的同一个项目应按照委托一家监管银行的原则，设立一个监管账户，选择一个银行营业网点，也可根据企业资金需求情况选择不同银行作为监管银行。开发企业在选择监管银行时，应优先选择监管项目设定抵押的贷款银行。监管银行应为具备在本市从事金融业务资格的商业银行，具备资金监管安全规范运行所必需的信息化和网络技术能力，能提供相应金融服务，能实现银行监管信息与监管办公室的预售资金监管信息系统实时互联互通。

（六）监管银行确定后，原则上不得更改。确需变更监管银行的，开发企业应与原监管银行达成变更协议，报监管办公室审核批准。开发企业与原监管银行解除监管协议，原监管银行应自收到开发企业书面转账申请、转账凭证等资料之日起5日内将原监管账户的结余资金全部转入新监管银行账户。

开发企业与新监管银行签订监管协议后，应向监管办公室重新备案，并公示变更后的监管银行和监管账户信息。

（七）监管银行撤销或名称等发生变更的，监管银行应及时书面告知监管办公室，并办理相关手续。

（八）有关部门依法拟对监管账户内的监管资金进行查封、冻结、划拨的，监管银行应告知有关部门商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管办公室。

四、监管协议备案

（九）开发企业与监管银行签订《监管协议》后5日内，持下列材料到监管办公室备案：

1、《周口市商品房预售资金监管协议》及用款计划（原件一式三份） ；

2、 建设工程施工合同（验原件收复印件）;

3、 项目剩余工程及建设资金明细表（原件）； 

4、 自有资金投入证明及项目投入明细表（原件）；

5、有无贷款、抵押证明（原件。若有贷款、抵押，验贷款、抵押合同原件收复印件） ；

6、公司委托书（原件）；

7、需要提交的其他材料。

（十）监管办公室按照开发企业提供的相关资料建立档案，在3个工作日内向开发企业开具周口市商品房预售资金监管备案证明（以下简称备案证明）。

（十一）《监管协议》备案后，开发企业凭备案证明申请办理《商品房预售许可证》。核发的《商品房预售许可证》必须标注监管银行、账户名称和账号，并在其销售场所显著位置公示。

五、商品房预售资金的缴存入账

（十二）开发企业应按照商品房买卖合同约定的付款方式，向购房人开具缴款单，购房人凭缴款单到监管银行付款入账，开发企业凭购房人提供的缴款凭证为购房人开具购房收款凭据。开发企业不得通过预售资金监管账户以外的任何形式收款。

（十三）使用商业贷款或住房公积金贷款的，由贷款银行或住房公积金管理机构将购房贷款直接划入监管账户。

（十四）监管银行自设立监管账户之日起，及时向监管办公室提供收款明细，监管办公室视情组织监管银行、开发企业进行对账。开发企业提供同等额度银行保函，且监管银行对资金监管相应额度进行担保的，可以折抵相应监管账户中的金额。

六、商品房预售资金的申请使用

（十五）开发企业应根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点编制，合理确定每个节点的用款额度。资金使用计划周期应与建设工程形象进度挂钩，资金使用计划可按照建设工程形象进度设定划拨周期，也可分层拨付。

（十六）开发企业申请使用商品房预售资金，应当持《周口市商品房预售资金使用计划意见核实书》（以下简称意见核实书，一式两份，在监管办公室领取）向监管银行提出申请。监管银行1个工作日内核实开发企业资金情况，出具核实意见。

（十七）开发企业持下列材料到监管办公室审核：

1、监管银行核实后的《周口市商品房预售资金使用计划意见核实书》（原件两份）；

2、开发企业本次用款计划明细表；

3、工程监理机构、施工单位对工程进度本次用款计划的真实性证明；

4、项目剩余工程及建设资金证明表；

5、监管银行、监理机构、施工单位对上次用款使用情况的证明材料（首次用款不用提供）；

6、监管账户对账单（首次用款不用提供）；

7、需要提交的其他资料。

（十八）监管办公室应在3个工作日完成现场勘验和相关资料核实，出具书面核实意见，在预售资金监管系统平台向监管银行发出指令，监管银行在1个工作日内支付款项。

（十九）建设过程发生工程设计、规划变更或设备更型等情形，涉及工程建设资金变动的，开发企业应提交设计、规划部门的变更核定单、建设费用调整预算书及设备定购单，向监管办公室申请变更监管资金总额，经审核同意后向监管银行申请变更监管资金总额。

    （二十）进入监管账户的款项必须首先保证监管项目的工程建设，监管银行不得擅自将监管资金截留或拨付到开发贷款等其他账户。

    （二十一）开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金额，并按照资金使用计划予以相应调用。

（二十二）监管账户中的额度不足监管资金总额时，除用于监管项目工程建设相关费用外，其它用款监管银行不予支付。

（二十三）监管账户款项超出监管资金总额时，开发企业在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，持下列材料到监管办公室审核：

1、《周口市商品房预售资金调用计划核实书》（一式两份）；

2、工程监理机构、施工单位对工程进度及预售资金调用用款计划的证明；

3、监管银行对预售资金调用的书面意见；

4、 开发企业调用用款明细表；

5、 项目剩余工程及建设资金证明表；

6、需要提供的其它资料。

监管办公室在3个工作日内核实完毕并出具书面审核意见，监管银行按照监管办公室的审核意见，1个工作日内拨付款项。

   （二十四）监管银行应通过监管银行受托支付或开发企业自主支付方式拨付监管资金，单笔金额超过项目总投资额5%或超过500万元人民币的支付，应采用监管银行受托支付方式。监管银行受托支付是指监管银行根据开发企业的用款申请和支付委托，将监管资金支付给符合工程建设相关费用用途的开发企业交易对方。开发企业自主支付是指监管银行根据开发企业的用款申请将监管资金发放至开发企业账户后，由开发企业自主支付给符合工程建设相关费用用途的交易对方。

（二十五）有下列情况之一的,应禁止开发企业使用商品房预售资金:

1、用于《办法》第六条规定资金使用范围以外的支出；

2、与《办法》第十七条所列行为相符的；

3、 以其它方式变相逃避商品房预售资金监管的。

（二十六）开发企业在销售过程中出现退房的，监管办公室3个工作日内审核退房资料，出具审核意见。开发企业和购房人凭审核意见和相关手续（指退房人当时的购房缴款凭证、身份证明等资料）到监管银行申请办理退款，监管银行应在1个工作日内办理退款。

（二十七）在建设过程中，若发生超出用款计划的，开发企业持下列资料到监管办公室审核：

1、《周口市商品房预售资金调用计划意见核实书》（一式两份）；

2、开发企业本次用款计划明细表；

3、 工程监理机构、施工单位对工程进度及本次用款计划的证明；

4、 项目剩余工程及建设资金证明表；

5、 监管银行、工程监理机构、施工单位对上次用款使用情况的证明材料（首次用款不用提供）；

6、监管账户对账单；

7、需要提供的其它资料。

监管办公室3个工作日内完成审核，出具书面审核意见。监管银行根据审核意见1个工作日内拨付款项。

七、商品房预售资金监管账户的注销

（二十八）开发企业在办理项目房屋所有权首次登记后，可持下列资料到监管办公室申请注销监管账户。

1、《周口市商品房预售资金监管账户注销申请书》（一式两份）；

2、预售监管建设项目《不动产权证书》（验原件收复印件）。

监管办公室核实后，出具商品房预售资金监管账户注销证明，开发企业向监管银行申请办理，监管银行在3个工作日内办理结算和账户注销手续。

          八、监督检查

（二十九）市金融工作局、中国人民银行周口市中心支行、中国银行保险监督管理委员会周口监管分局等金融监管机构要加强对监管银行的业务指导和监管，确保监管银行履职尽责。监管办公室应加强对预售资金收入和使用情况的监督检查,结合细则实施过程中发现的问题，对细则适时提出修改意见。

         九、实施时间

（三十）本细则自2020年2月1日起实施，试行时间暂定1年。

 

 

 

2020年1月14日